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その部屋は本当に安い?賃貸物件の価格の謎とは2015.04.09(木)

自分で部屋を探す時、当然多くの人が『安い』物件を探しています。
しかし、いくら安いといっても、物件の本当の価格からどれだけ値引きされているのか、みなさん御存じですか?

賃料とは、駅からの近さ、物件の築年数、建物の構造、部屋の間取り、日当たりの良さなど、ありとあらゆる項目が重なりあって出来るものですが、一般的な感覚から、物件の通常価格を割り出すことは難しいでしょう。
というわけで、今回は賃貸物件の価格を把握する方法を伝授致しますので、これを参考に今住む部屋が割高か割安か判断してみてください。

平均坪単価

まず部屋の価値を決める大切な要素は、部屋の設備や間取り、築年数から割り出される「平均坪単価」です。
これは類似する物件からその平均価格を求め、それを坪数に応じて割り振ることで産出されます。

物件に加わる環境的付加価値

平均坪単価に対して、そこに付随する様々な価値によって値段が付けられます。
たとえば、駅から歩いてどれだけの時間がかかるか?周辺に買い物する場所があるのか?学校は?部屋の日当たりは?など、物件やその周辺の環境によって値段が+αされます。

また、逆に物件の状態(建物が古すぎる、壁が薄い、隙間風が入る)が悪語り、周辺の環境が悪い場合(墓地が近い、騒音が凄い)などは、付加価値がつかなかったり、平均坪単価よりも低い値段が付きがちです。

収益還元法による算出

収益還元法とは、その物件の投資者から見た賃貸料の決め方で、投資金額の大きさや、利益還元率の高さから賃料が設定されます。

ちなみに、東京都での不動産投資による利回りは、物件の購入価格のおよそ

例えば、ある物件を投資家が3000万円で買い上げたとして、その物件を賃貸として収益を上げるためには、年間およそ150万円程の程の収入を目安に運営されます。

そこで、そのアパートには6部屋があった場合には、この6部屋の総収入が投資家の年収になりますから、250÷6=41  つまり、 1部屋の年収が41万円となります。
そこからさらに12カ月で割ると、1部屋3万。
 つまり、この場合の1ヵ月の賃貸料金はおよそ3万円となるわけです。

さらにここから、固定資産税をはじめとした各種税金や、管理運営費用なども含めた料金が加えられる事になっていきます。

賃料の価格設定は複雑怪奇

その他にも、賃料設定には多くの要因が絡んできます。

古い建物となれば、その建物を維持する費用もかかってきますし、建物の資産価値が下がるからといって、すぐに賃貸料金が下がるわけではありません。

また、近くに似たようなマンションやアパートがある場合には、その物件との価格競争が起こり、賃貸料が安くなる事もあります。

投資家の目線としては利益を上げるために賃料を安く設定し、マンションに飽き室を作らないようにしたり、逆に賃料を上げ、部屋ごとから得れる収入をアップさせて利益還元を狙うような人も居ます。

つまり、本当に正確な賃料を割り出す事は実質不可能です。

おとくな物件を見極めるには?

しかし、それでも平均坪単価をはじめ、相場価格を見出す方法はあります。
そこで、お得な部屋を見つけるためには、住みたい地域の不動産物件をいくつかピックアップし、その周辺の相場価格を知る事からはじめましょう。
例えば、ある駅周辺に住みたい場合には、その駅周辺で狙い目の間取りの部屋で探します。
そこでの平均が8万円であれば、その8万円より下の物件を見て、築年数や間取り、立地条件などで部屋を決めるのが良いでしょう。

まとめ

その部屋の本当の価値は、正直な所住んでみなければわからない事が多いでしょう。
部屋の人間も同じで、ある所が良ければ、一方が悪いというのはあたりまえ。完璧な部屋というのはまず存在しないと思って、その部屋の個性を重視して部屋探しをすると上手くいきやすいかもしれません。

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